Investir sans apport avec la Loi Scellier

Faire l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location, financé en partie par l'argent de vos impôts.

Voici la promesse de la nouvelle Loi Scellier depuis janvier 2009. Ce dispositif vient suivre les Robien et Borloo. Le principal avantage : obtenir une réduction d'impôts de 25 à 37% du prix d'un bien immobilier destiné à la location.

La Loi Scellier se décline en 2 options :
- Scellier Classique : Réduction d’impôts de 25 %
- Scellier Social bénéficie : Réduction d’impôts jusqu'à 37 %

Précision sur la réduction d'impôts :
- 25 % sur du prix d'achat du bien pour les investisseurs 2009 et 2010
- 20 % sur du prix d'achat du bien pour les investisseurs 2011 et 2012.

Exemple : pour un investissement de 200 000 € réalisé en 2009, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555.55 €/an.

Dans le cadre du Dispositif « Scellier Classique », à l’issue des 9 ans, vous pouvez continuez à louer votre logement sous le régime de droit commun.

Dans le cadre du régime « Scellier Social », en vous engageant de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maxi 6 ans), vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2 %par an, soit 37 % sur 15 ans.

Avantage : la réduction d'impôts est reportable. C'est à dire que lorsque la réduction d’impôt d'une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé les années suivantes, et ce pendant les 6 années suivantes inclues.

Contraintes :
- Investir en 2009 ou 2010
- Louer le bien au moins 9 ans
- Un seul logement par an avec un montant d'investissement maximal de 300 000 €
- L’investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2)
- Respect des plafonds de loyers. Attention, respect également des plafonds de ressources locataires pour le Scellier social

Etude de Cas : Le Patio de Charles à Toulouse, par Kaufman & Broad



 

74, Chemin de Croix Bénite
TOULOUSE – 31

Prix moyen au M² : 2 760 €

Toulouse : zone B1

Descriptif commercial :
Au nord de Toulouse, la résidence Le Patio de Charles s'épanouit dans un quartier calme et vert.
Tout proche, la zone de Sesquières propose des activités pour tous autour d'un grand plan d'eau. Entouré d'arbres et de pelouses verdoyantes, le bâtiment en R+4 du Patio de Charles impose sa stature de résidence moderne de caractère. Les 43 appartements, du studio au 4 pièces, sont rythmés par les terrases sur le toit, les balcons et loggias ouverts sur le soleil.

Prix Achat : 150 000 €
Frais de notaire  : 9 000 €

Cout total de l'acquisition : 159 000 €

Quelle réduction d'impôts ?

Réduction d'impôts :
25% de 150 000 €  : 37 500 €
Par an (sur 9 ans) : 4 167 €
Par mois : 347 €

Prenons une situation de classe moyenne avec un montant d'imposition annuel de 4000 € soit 333 € par mois

Nous constatons que la réduction d'impôt accordée (347 €) est supérieure au versement mensuel d'impôts (333 €).
Dans ce cas, le solde (1 512 €) est reportable jusqu'à 6 ans en réduction d'impôts au terme des 9 premières années.

Toutefois, ce calcul ne tient pas compte des hausses de revenus dnas la période des 9 ans. Il y a fort à parier pour que d'ici là, la réduction d'impôts accordée ne suffise plus.

Description du crédit immobilier adapté
réalisé avec www.meilleurtaux.com

Pour un emprunt de 159 000 € sur 20 ans au taux de 4,40% assurance incluse :
- Le montant des mensualités s'élève à 1 007 €.
- Le coût total du crédit sera de 82 643 €.

Année	Total à payer	Capital amorti	Intérêts	Assurance	Capital restant dû
1	12 082	5 185	6 579	318	153 815
2	12 082	10 592	6 357	318	148 408
3	12 082	16 231	6 125	318	142 769
4	12 082	22 111	5 884	318	136 889
5	12 082	28 243	5 632	318	130 757
6	12 082	34 638	5 370	318	124 362
7	12 082	41 306	5 096	318	117 694
8	12 082	48 260	4 810	318	110 740
9	12 082	55 512	4 513	318	103 488
10	12 082	63 074	4 202	318	95 926
11	12 082	70 960	3 878	318	88 040
12	12 082	79 184	3 541	318	79 816
13	12 082	87 759	3 188	318	71 241
14	12 082	96 702	2 821	318	62 298
15	12 082	106 028	2 438	318	52 972
16	12 082	115 753	2 039	318	43 247
17	12 082	125 895	1 623	318	33 105
18	12 082	136 471	1 188	318	22 529
19	12 082	147 499	736	318	11 501
20	12 082	159 000	263	318	0

Quel capital récupérer au terme de 9 ans de location ?

Prix de vente estimé : 159 000 €
Capital restant du lié au crédit : 95 926 €

Capitalisation : 63 074 €

Combien me coute cet investissement pendant 9 ans ?

Revenus mensuels

Loyer mensuel perçu : 550 €
Réduction d'impôts (25% de 150000 /9 /12) : 347 € (attention, ce montant est supérieur à mon versement mensuel d'impôts de 333 €). Je dois donc tenir compte de mes 333 € en réduction d'impôts mensuel pendant 9 ans. Le solde fera l'objet de réduction au terme des 9 ans

Total : 897 €

Charges mensuelles

Mensualités du crédit : 1 007 €
Charges locatives (coproriété, frais de gestion : 11% du loyer) : 61 €
Honoraires d'agence à l'arrivée d'un nouveau locataire (550 €, 1 fois par an) : 46 €
Taxe foncière (600 € par an) : 50 €

Total : 1164 €

Bilan

Au final, le delta entre revenus et charges s'élève à 267 €. Cette différence constitue précisément l'effort d'épargne de l'investisseur.

Synthèse de cette petite étude

Le constat est sans appel : il est clair que même si la réduction d'impôts est conséquente, elle ne suffit pas à combler la différence entre les charges à payer le loyer du locataire en place. L'investisseur devra compléter par un effort d'épargne.

Les leviers permettant de diminuer l'effort d'épargne :

- prendre en charge soit-même la gestion locative : les charges locatives peuvent ainsi diminuées de 5% et les honoraires d'agence sont supprimées
- acheter un appartement moins cher : attention toutefois à conserver un revenu locatif équivalent ! un T1 est certes moins cher mais le loyer est moindre
- augmenter le loyer locatif : une bonne localisation, un bon amménagement de l'appartement valorise le bien
- augmenter la durée du crédit : ainsi les mensualités de remboursement seront plus légères

Mon conseil perso pour finir

Au regard de la crise qui entraîne une dépréciation des biens immobiliers, je préconise d'attendre un peu avant de faire un investissement immobilier. Le marché est orienté à la baisse et ne touchera certainement pas le fond avant la fin de l'année. Si vous souhaitez malgré tout réaliser un investissement, mieux vaut faire une offre d'achat en dessous du prix.

En tant qu'investisseur, n'oubliez pas que la valeur du bien est liée à sa localisation, sa qualité, l'environnement, ...Bref, le bonus fiscal est la cerise sur le gateau mais ne constitue en aucun cas l'essentiel du bien.

Et pensez revente dans quelques années; votre futur acquéreur ne disposera certainement pas des mêmes avantages fiscaux type Scellier pour acquérir votre bien... C'est la qualité du bien qui fera sa valeur !